Underhållet av fastigheter kan vara en stor utgiftspost. Det kostar pengar att hålla allmänna ytor rena, att hålla gräsmattor klippta och allmänt se till att fastigheter ser inbjudande ut. Det är då lätt att fråga sig om det är värt att automatisera dessa funktioner. Är det värt att investera i robotgräsklippare, automatiska städrobotar såsom rumba etc. Jag vet att vi åtminstone frågar oss detta när vi försöker räkna ut kostnaden för att driva ett litet hyreshus eller enfamiljshus och hur mycket vi måste investera när vi först köper huset. Är det värt att investera mer direkt för att ha mindre kostnader senare.

Låt oss börja med att se på några allmänna fördelar och nackdelar.

Fördelar

• Du minskar mängden jobb du eller anställd måste göra varje vecka.
• Arbetsuppgiften sköts regelbundet utan att du måste betänka det.
• Mycket välhållna ytor eftersom automatisering tillåter att du klipper, städar etc oftare än du kan göra manuellt.
• Gör lokalen mer attraktiv för eventuella personer som vill hyra den. De behöver inte störas av underhållspersonal.
• Elektriskt och nära ljudlöst.

Nackdelar

• Kräver en stor initial investering. Detta inkluderar både inköp av utrustning och installation. T.ex. begränsningstrådar för motorgräsklippare bör i hyreshus grävas ner. Billigare alternativ kanske inte håller samma kvalitet.  Har läst många test av robotgräsklippare och dammsugare men de är alla gjorda ur ett privat perspektiv.
• Kan gå söner och kräva underhåll. Måste ha reservenheter eller utföra arbetet manuellt medan en enhet lagas.
• Finns risk för stöld. Denna risk är mindre i små enfamiljshus men blir betydligt större om man vill använda dem i flerfamiljshus där mer folk kommer och går.
• Mycket av det arbete som kan automatiseras kan läggas på hyresgästen om man väljer kallhyra.
• Man förlorar den regelbundna kontakt man får med en fastighet genom att utföra denna typ av lokalvård. Kan ta längre tid innan man ser problem.
• Hyresgäster kan vänjas sig vid dessa automatisering och det kan vara svårt att frångå dem om man så önskar.

Med detta i åtanke kan vi börja titta på specifika exempel:

Gräsklipparrobot

En billig gräsklipparrobot designad för en mindre gräsmatta kostar om man räknar med installation mellan 10 och 20 000 kr. Om man vill ha en soldriven robotklippare eller annan klippare av hög kvalitet så får man räkna med att det kostar minst 20 000 kronor. En soldriven klippare är mer miljövänlig men troligen inte värd den extra kostnaden om man inte vill profilera sig som en grön hyresvärd. Något som i Norrland troligen inte skulle vara lönsamt. De ökade kostnaderna skulle vara större än den ökning i hyra man kan förvänta sig att ta ut.

Om vi antar att en gräsklipparrobot håller i 3 år innan den går sönder så måste den minska dina kostnader med mellan 3500 och 7000 kr per år för att det skall vara värt att investera i en. Det är bättre om den spar mer än så eftersom du helst skall få en avkastning på din investering och inte bara få sina pengar tillbaka. Om vi antar att du måste klippa gräset två gånger i veckan och att det tar en timme varje gång du gör det (inklusive transporttid) så kommer du spendera ca 8-10 timmar i månaden med att klippa gräs vid den hyresenheten. Om vi antar att du måste klippa gräset 4 månader om året ( mitten på maj till mitten på september) så spenderar du kring 40 timmar per år med att klippa gräs.

Det motsvarar 120 timmar över tre år. Med detta i åtanke kan du nu dela den totala investeringens storlek med antalet timmar för att se om det är värt att investera i en robotklippare.

Exempel: Den gräsklippare du tittar på kostar 18 000 med installation. Du spar 40 timmar per år om du inte behöver klippa gräset. D.v.s. 120 timmar över gräsklipparens beräknade livstid.

18 000 / 120 = 150 kr / h

Om du värderar din tid högre eller om din anställda kostar mer än 150 kr timmen (mycket troligt) så är det värt att investera i gräsklipparen.

En gräsklippare kan även vara en bra investeringar om det innebär att du inte behöver anställa en anställd även om det annars skulle vara bättre att klippa gräset själv.

Observera att en bra gräsklipparrobot troligen kommer hålla längre än tre år och ge dig en bättre avkastning än vad ovanstående kalkyler indikerar. Jag har använt mig en låg uppskattat livslängd för att minska risken för att kalkylen skall slå fel på ett negativt sätt. Om jag får bättre avkastning än förväntat så är detta inte ett problem.

Andra saker som skall beaktas innan man väljer att köpa en automatisk gräsklippare är huruvida huset ligger i ett område där robotklippare där risken för att robotklipparen skall bli stulen är hög. Man skall också beakta att en robotklippare ger en vackrare gräsmatta eftersom den kan klippas oftare.

Robotklippare kan vara en bra investering båda för en och flerfamiljshus där man måste sköta gräsmattor. De är aldrig en bra investering för fastigheter som hyrs ut med kallhyra eftersom hyresgästen då ansvarar för gräsmattan.

Dammsugarrobot

Dammsugarrobotar är betydligt billigare i inköp och det krävs ingen dyr installation. Man behöver därför inte göra lika omfattande kalkyler innan man bestämmer sig för om man vill köpa en. Med detta i åtanke så rekommenderar jag att man köper robotdammsugare till alla allmänna ytor i sina fastigheter förutsatt att man med fog kan förvänta sig att de inte blir stulna. Detta kommer inte eliminera behovet av manuell städning med det kommer få ytorna att se bättre ut mellan städningar och kan eventuellt tillåta dig att städa lite mer sällan. Kanske varannan dag istället för varje dag. Etta kommer dock även bero på väder och annat.

Dammsugarrobotar kan också vara bra att installera inne i husen man hyr ut. Det kan göra hyreslokalen mycket mer attraktiv för hyresgäster. Dessa kommer uppskatta allt som gör livet lättare och att golven hålls renare kan minska på slitage.

Fjärrstyrning och fjärreglering

Jag är en stor förespråkar att använda utrustning som låter dig kontrollera och reglera värme och andra saker utan att behöva besöka huset. Termometrar och termostater som kan skicka information till din telefon eller dator och som låter dig ändra inställningarna om det behövs kan spara dig mycket tid.   Detta är speciellt bra om ett hus står tomt och man vill undvika frostskador.  Denna utrustning spar tid och kan hjälpa dig undvika dyra skador om en värmepanna går sönder.   Jag planerar att skriva en artikel om denna typ av utrustning senare  så jag kommer inte säga mer här.